Entsteht bei der Berechnung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ein Überschuss der Werbungskosten über die Einnahmen, so ist dieser grundsätzlich mit anderen Einkünften ausgleichsfähig und reduziert so die Steuer. Wird allerdings in einem absehbaren Zeitraum kein positiver Gesamterfolg erzielt, so fällt die Vermietung unter den Begriff der Liebhaberei und die steuerlichen Vorteile entfallen. Dabei sind unterschiedliche Regelungen für kleine und große Vermietungen zu beachten.
Geregelt ist dies im Einkommensteuergesetz und der Liebhabereiverordnung. Die Rechtsansicht der Finanz dazu ist u. a. in den Liebhaberei-Richtlinien zu finden. Diese Richtlinien wurden nun mit einem Wartungserlass umfangreich geändert. Im Folgenden finden Sie zwei Änderungen aus diesem Erlass:
Große Vermietung: Keine Kriterienüberprüfung
Führt eine entgeltliche Gebäudeüberlassung (große Vermietung) zum Entstehen von Jahresverlusten, kommt es für die Prüfung, ob Liebhaberei vorliegt, ausschließlich darauf an, ob die Betätigung geeignet ist, innerhalb des absehbaren Zeitraumes (25 bzw. 28 Jahre) einen Gesamtgewinn bzw. einen Gesamtüberschuss zu erwirtschaften. Im Rahmen der Liebhabereibeurteilung einer entgeltlichen Gebäudeüberlassung (große Vermietung) ist im Lichte der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes keine Kriterienüberprüfung mehr wie bei anderen Einkunftsquellen anzustellen.
Prognoserechnung
Mit dem Wartungserlass wurden nun auch sehr detaillierte Angaben zum Inhalt einer Prognoserechnung in die Liebhabereirichtlinien aufgenommen. So sind unter anderem nun konkrete Werte und Prozentsätze zu künftigen Instandhaltungskosten und zum Mietausfalls- und Leerstehungsrisiko angegeben.
Dieser Artikel umfasst nur zwei ausgewählte Punkte aus der Wartung der Liebhaberei-Richtlinien. Die Beurteilung Ihrer steuerlichen Situation zum Thema Liebhaberei bei der Vermietung einer Immobilie bedarf einer individuellen Beratung.
Stand: 27. April 2021
